Un état des lieux doit être dressé lors de l’entrée dans les lieux comme lors de la sortie. Réaliser un état des lieux permet d’établir les responsabilités de chaque partie en cas de litige.
L’état des lieux permet de faire un point précis sur l’état général de la maison ou de l’appartement loué. Pièce par pièce il permet aussi de faire mention de l’état de ce qui constitue les accessoires de la location. Ces accessoires sont par exemple l’électroménagers, les meubles restés sur place,….
L’état des lieux d’entrée est un accessoire du contrat de bail. Il convient de mentionner l’existence de ce document directement dans le contrat de bail. Il est non seulement utile mais il est obligatoire au moment de la remise des clés à l’entrée et à la sortie du locataire.
L’état des lieux amiable :
En la matière la loi n°2010-1609 du 22 décembre 2010 a apporté une modification substantielle en distinguant selon que l’état des lieux est établi à l’amiable ou non.
L’état des lieux peut être réalisé contradictoirement et amiablement par les parties elles-mêmes. Elles peuvent également mandater un tiers mandaté tel que l’Huissier de Justice.
Il convient de souligner l’utilité de faire appel à un professionnel tel que l’Huissier de Justice eu égard à l’importance des états des lieux d’entrée et de sortie.
L’importance de l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux d’entrée permet de matérialiser l’état du logement lors de la prise des lieux par le locataire.
Il permet de couvrir le locataire des éventuelles dégradations antérieures à son entrée dans les lieux. Dans la même optique il permet au propriétaire de garantir l’état dans lequel il délivre le logement.
Réaliser un état des lieux d’entrée va permettre:
- D’établir la responsabilité du locataire quant aux dégradations qu’il peut causer dans le logement au cours de son occupation.
- De servir de point de comparaison avec l’état des lieux de sortie.
L’importance de l’état des lieux de sortie
Lorsque le locataire quitte le logement l’état des lieux de sortie fixe par écrit l’état du bien.
C’est la raison pour laquelle l’état des lieux de sortie est capital pour procéder à la liquidation ou à la restitution du dépôt de garantie.
Ainsi, en le comparant à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire peut établir :
- Le défaut d’entretien du logement.
- Les dégradations éventuelles causées par le locataire sortant.
- Par ailleurs, si l’ampleur des dommages causés par le locataire dépasse le montant du dépôt de garantie, les états de lieux d’entrée et de sortie permettent de saisir la juridiction compétente afin d’obtenir réparation du préjudice.
Compte tenu de l’importance de réaliser un état des lieux il est donc primordial d’avoir recours à un Huissier de Justice. L’huissier est un juriste impartial. Ses procès-verbaux de constat font foi jusqu’à inscription de faux.
L’état des lieux litigieux :
De plus, si l’état des lieux ne peut pas être réalisé amiablement, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente. C’est alors un Huissier de Justice qui réalise l’état des lieux. Dans ce cas les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’Huissier avise les parties au moins sept jours à l’avance. Cet avis est fait par lettre recommandée avec demande d’avis réception. Le défaut de convocation de l’une des parties n’entraîne pas systématiquement la nullité du constat. Toutefois il en affecte la portée. En effet, l’absence de convocation de l’une des parties lui rend le constat inopposable.
Par ailleurs, les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014) encadrent les états des lieux locatifs. Elles imposent dans son article 7 de tenir compte de la vétusté du logement. Cela permet de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. En effet, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations. Il en est de même pour l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées notamment par vétusté.
Pour les contrats de bail signés depuis le 1er juin 2016, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté. Une copie est annexée au bail.
L’absence d’état des lieux :
A défaut d’état des lieux, les dispositions de l’article 1731 du code civil s’appliquent. Les voici: « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Toutefois, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption établie à l’article 1731 du code civile ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte. Cette présomption prévoit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives.
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Sources : Loi du 6 juillet 1989