Loyers impayés, défaut d’assurance, squat, ou plus largement irrespect des obligations incombant au locataire. Nombres de raisons aboutissent à l’expulsion d’un logement. A partir de quel moment, un bailleur doit-il prendre cette décision lourde de conséquences ? On parle souvent de délais très longs, mais quels sont-ils réellement ?
Empli de bons sentiments, le bailleur laisse souvent « une dernière chance » à son locataire. Mais dans la majorité des cas, il ne s’agit que de repousser l’échéance. Plus on attend, plus la procédure sera longue. Elle peut devenir difficile à supporter pour un bailleur, tant moralement que financièrement. Comme déjà précisé dans un précédent article sur les « Loyers impayés en matière d’habitation principale », les lettres recommandées ne font courir aucun délai. La procédure d’expulsion doit être initiée par un acte extrajudiciaire. Autrement dit établi par un acte d’huissier : le commandement de payer les loyers ou le commandement d’avoir à produire l’attestation d’assurance. La législation prévoit un acte bien particulier pour chaque situation.
L’assignation en expulsion :
L’assignation en expulsion arrive ensuite. Une audience devant le Tribunal des contentieux de la protection est retenue. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble loué. L’audience se tient au minimum deux mois après la signification de l’assignation. Mais, compte-tenu de l’engorgement actuel des tribunaux, les dates d’audience sont souvent à plus longue échéance, .
Au regard des éléments du dossier, le juge décide d’expulser le locataire défaillant. Il peut aussi lui accorder un délai. Ce délai peut être de 24 mois.
Le commandement de quitter les lieux :
Une fois la décision prononçant l’expulsion rendue, il convient de signifier la Décision. L’huissier se déplace chez le locataire pour l’informer officiellement de l’expulsion. Selon le type de Décision rendue (en référé ou non) il convient d’attendre le délai d’appel.
il convient ensuite d’exécuter de manière forcée. Un commandement de quitter les lieux est signifié au locataire.
En matière d’habitation principale, ce commandement devra ouvrir un délai de deux mois au locataire pour quitter le bien loué.
Une demande peut être formulée au préalable dans l’assignation pour solliciter la réduction de ce délai. Toutefois, elle devra être fondée en faits et en droits et n’est que rarement acceptée par les magistrats (squat, logement insalubre…).
La réquisition de la force publique :
A l’expiration de ce délai, un passage de l’Huissier de Justice sera réalisé sur place afin de constater l’occupation ou l’inoccupation des lieux, et dans le premier cas, au mieux obtenir une restitution des clés du logement. Cette étape donnera lieu à la rédaction d’un procès-verbal de tentative d’expulsion si les lieux sont toujours occupés et qu’aucun départ n’a pu être négocié.
Procès-verbal qui sera dénoncé à la Préfecture afin de solliciter le concours de la force publique. Le représentant de l’Etat doit autoriser en amont chaque expulsion. Il donnera son aval sur une période donnée pour procéder à cette procédure qui est bien souvent lourdes de conséquences. Une commission statue sur chaque dossier afin de déterminer si toutes les conditions sont réunies.
L’expulsion manu militari :
Dès obtention du concours de la force publique, l’Huissier de Justice se mettra en contact avec les forces de l’ordre compétentes sur le secteur du bien loué. L’expulsion peut avoir lieu du 1er avril au 31 octobre, en dehors de la trêve hivernale.
Un rendez-vous sera alors fixé en fonction des disponibilités de la gendarmerie ou de la police nationale afin de procéder à l’expulsion manu militari, en présence d’un serrurier et d’une équipe de déménageurs. DELTA HUISSIER met en œuvre des procédures d’expulsion avec des prestataires de qualité, forts de plusieurs années de partenariats, présents sur les régions HAUTS DE FRANCE et ILE DE FRANCE permettant de pénétrer dans les lieux, de changer les serrures et de vider le local entièrement.
L’Huissier de Justice dresse alors un procès-verbal d’expulsion.
Le sort des meubles :
Si certains biens mobiliers sont présents sur place, la ou les personne(s) expulsée(s) disposera(ont) d’un délai de deux mois pour récupérer ses (leurs) biens. C’est l’Huissier de Justice qui appréciera la valeur marchande du mobilier présent lors des opérations d’expulsion. Si les biens présentent une valeur marchande, ils seront vendus aux enchères dans l’hypothèse où leur propriétaire ne les a pas récupérés ; à défaut de valeur marchande, les biens seront réputés abandonnés. A noter que la ou les personne(s) expulsée(s) ont la possibilité de contester l’absence de valeur marchande des biens dans un délai d’un mois à compter de la date du procès-verbal d’expulsion.
La restitution des lieux au bailleur :
Les clés du logement sont alors à la disposition de son propriétaire qui peut reprendre possession des lieux. Il est judicieux de réaliser un état des lieux.
La procédure d’expulsion est donc longue. Pour en limiter les effets négatifs, il convient de l’engager au plus vite.
A noter cependant que toutes les procédures d’expulsion ne vont pas à leur terme : les locataires reprennent parfois le paiement des loyers ou quittent les lieux volontairement. Si les occupants du local partent à la cloche de bois sans rendre les clefs, il est possible de reprendre les lieux en application de la Loi Béteille.
Texte de référence : Articles L411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution
Mon locataire cesse de me verser les loyers mensuels, que faire ?
Il sera loisible à DELTA HUISSIER de vous accompagner dans vos démarches. Adressez nous une copie du contrat de bail, de l’attestation de propriété et un décompte détaillé distinguant les loyers et les charges locatives impayés. Le commissaire de justice pour signifier le premier acte permettant de dérouler la procédure d’expulsion et de résiliation de bail : le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière d’habitation. Cet acte laisse donc un délai de SIX SEMAINES ou DEUX MOIS au locataire pour régulariser la situation.
Le commandement est resté infructueux, comment faire valoir mes droits face à un débiteur défaillant ?
Passé l’expiration du délai laissé dans le commandement, DELTA HUISSIER se charge de rédiger, de signifier et de placer l’assignation. Le but étant d’assigner le locataire défaillant devant le juge des contentieux de la protection du tribunal (judiciaire ou de proximité) compétent. Cette audience permettra in fine d’obtenir un titre exécutoire autorisant l’expulsion du locataire, constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire et obtenir la condamnation aux arriérés locatifs et indemnités d’occupation.
J’ai obtenu un titre exécutoire m’autorisant à expulser mon locataire, comment cela se déroule ?
Sauf indication contraire du juge, le commissaire de justice signifie la décision de justice et le commandement de quitter les lieux. Ce dernier laisse par principe un délai de DEUX MOIS au locataire pour vider les lieux de toute personne et de tout bien. À défaut, et après une tentative d’expulsion infructueuse, le concours de la force publique est réquisitionné auprès de la Préfecture. Cette demande doit être accordée dans un délai de DEUX MOIS. Le concours en main, le commissaire de justice, accompagné d’un serrurier, procède à l’expulsion définitive du locataire défaillant.
Mon locataire a été expulsé, que deviennent ses meubles ?
Deux possibilités sont envisageables : 1° Les biens sont placés dans un garde-meuble à la charge du débiteur. Les clefs sont alors restituées au propriétaire. 2° Les biens sont séquestrés sur place et cela pendant DEUX MOIS. Ils sont disponibles sur simple demande pendant ce délai. Les clefs sont restituées au propriétaire. S’il ne le fait pas, les biens sont réputés abandonnés. Passé ce délai de DEUX MOIS, le commissaire de justice procède à la remise des clefs. Le créancier a la possibilité de faire constater par voie d’huissier l’état des lieux de sortie.