La législation sur les rapports locatifs protège les droits du locataire. Cependant, le propriétaire qui a donné en location un appartement ou une maison peut avoir intérêt à le récupérer. Quels sont alors ses droits ? Peut-il récupérer son bien ? Et si oui, comment et à quel moment ?
Etre bailleur signifie donner son bien en location à un tiers. Cette action intervient par le biais d’un contrat le plus souvent par acte sous seing privé (entre particuliers), et parfois par acte authentique (devant notaire).
Ce contrat de location, appelé également bail, doit prévoir la durée initiale du contrat. C’est-à-dire la durée pour laquelle le bailleur donne son bien en location au preneur. Au terme du contrat, si le locataire n’a pas donné congé à son propriétaire, le bail se poursuit tacitement, sans nouvelle formalité.
Il arrive parfois que le propriétaire veuille récupérer son bien. Il est important de dire que la loi offre à celui-ci la possibilité de donner congé à son locataire au terme du contrat dans trois cas bien précis pour :
- Vente du bien loué ;
- Reprise à des fins personnelles du bien loué ;
- Motif légitime et sérieux.
Le congé pour vente
Il s’agit de l’hypothèse où le propriétaire souhaite vendre le bien loué. La loi impose au bailleur de formuler une offre de vente au locataire. Cela afin qu’il puisse acquérir, s’il le souhaite, le bien qu’il occupe. Dans ce cas, le congé délivré doit contenir A PEINE DE NULLITE le prix et les conditions de la vente projetée. Ce congé vaut alors offre de vente. Offre qui reste valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’issue du délai de préavis, le locataire n’ayant pas accepté ladite offre est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le bien qu’il occupe.
Le congé pour reprise
Il s’agit de l’hypothèse où le propriétaire souhaite récupérer le bien loué pour s’y installer personnellement, ou souhaite y installer l’un de ses proches. La liste de ces derniers est strictement délimitée par le législateur :
- le bailleur,
- son conjoint,
- le partenaire auquel il est lié par un P.A.C.S. enregistré à la date du congé,
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
- ses ascendants,
- ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Dans ce cas, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise doivent figurer A PEINE DE NULLITE dans le congé. Doivent figurer également la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise tout comme le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Il convient d’être précis sur l’identité de la personne devant reprendre le logement. En cas de contestation du congé par le preneur, le magistrat pourra vérifier la réalité du motif du congé. Le juge peut solliciter par exemple un justificatif de domicile.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Il s’agit de l’hypothèse où le locataire ne se conduit pas en bon père de famille. Autrement dit en cas d’inexécution par celui-ci de l’une des obligations lui incombant. La notion de « motif légitime et sérieux » n’a pas été encadrée strictement par le législateur. Son application a donné naissance à de nombreuses jurisprudences qui fixent les contours de cette notion subjective. Ainsi, certains faits courants peuvent être considérés comme un motif légitime et sérieux de congé :
- non-paiement du loyer
- usage non paisible des lieux loués
- non-respect de la destination des lieux loués
- sous location sans autorisation du bailleur
Le motif légitime et sérieux peut également être retenu sans comportement fautif du locataire, notamment en cas de travaux.
Dispositions communes
Alors que le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis de trois mois, parfois même réduit à un mois, la législation impose au bailleur de délivrer son congé au moins six mois avant la date d’échéance du bail, peu importe le type de congé.
Des dispositions particulières concernent les locataires de plus de soixante-cinq ans en présence desquels les congés susvisés ne peuvent être donnés que sous certaines conditions.
Depuis le 1er janvier 2018, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour reprise ou pour vente du bien loué. Le contenu de cette notice est expressément prévu par arrêté.
Aussi, si votre locataire a quitté votre bien « à la cloche de bois », il est inutile de penser au congé. La loi Béteille du 22 décembre 2010 a prévu une procédure particulière permettant la reprise de votre bien de manière plus rapide et efficace.
La loi étant de plus en plus exigeante concernant l’ensemble des mentions et formalités à respecter, DELTA HUISSIER reste à votre entière disposition pour délivrer votre congé sur l’Ile de France et les Hauts de France. Rappelant que le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement pourra amener à une réintégration du locataire et à une amende pénale dont le montant peut atteindre jusqu’à 30.000 Euros pour une personne morale, en sus de dommages et intérêts que le locataire pourrait solliciter.
De son côté, le locataire peut également donner congé.
Sources :