Compiègne

ZAC des Mercières, immeuble Les Tertiales bâtiment A étage 2
2, rue Niepce
60200 COMPIEGNE

Tél. : 0805 293 639

URGENCE CONSTAT
24h/24
au 07 69 00 38 46

Paris

96, boulevard de la Villette
75019 PARIS

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URGENCE CONSTAT
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Taverny

95150 TAVERNY


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URGENCE CONSTAT
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Beauvais

26 Avenue Salvador Allende,
60000 BEAUVAIS

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URGENCE CONSTAT
24h/24
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Tremblay en france

4 Rue de la Haye,
Zone aéroportuaire
de Roissy CDG
93290 TREMBLAY EN FRANCE

Tél. : 0805 293 639

URGENCE CONSTAT
24h/24
au 07 69 00 38 46

Montfort

4, Place Lebreton
78490 MONTFORT L'AMAURY

Tél. : 0805 293 639

URGENCE CONSTAT
24h/24
au 07 69 00 38 46

Villeneuve

35 Rue Henri Janin
94190 Villeneuve-Saint-Georges

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URGENCE CONSTAT
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Qu’est ce que la saisie immobilière ?

Littéralement, la saisie immobilière est une procédure d’exécution forcée visant la saisie et la vente forcée de tout immeuble (maison, appartement, terrain, etc.), appartenant à votre débiteur.

 

Qui peut mettre en œuvre une procédure de saisie immobilière ?

Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. Le titre exécutoire peut revêtir la forme d’un jugement, d’un acte notarié ou de tout titre prévu à l’article L 111-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Précisons néanmoins que lorsque la poursuite est engagée en vertu d’une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu’après une décision définitive passée en force de chose jugée c’est à dire purgée de toutes voies de recours.

Le créancier peut avoir inscrit une hypothèque mais ce n’est pas une obligation.

 

Quelles sont les grandes étapes de la procédure de saisie immobilière ?

1. Le commandement de payer valant saisie

La procédure de saisie immobilière débute par la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière au débiteur. Seul le Commissaire de Justice peut délivrer cet acte. A compter de sa signification, le débiteur dispose d’un délai de huit jours pour procéder au règlement des sommes dues. Passé ce délai, en l’absence de règlement intégral, la procédure se poursuit. A l’inverse, en cas de paiement complet, la procédure s’arrête.

Dans un délai de deux mois suivant sa signification, le créancier poursuivant procède à la publication du commandement valant saisie au service de la publicité foncière.

La saisie de l’immeuble emporte saisie de ses fruits. Autrement dit, si l’immeuble fait l’objet d’un bail, l’acte de saisie de l’immeuble vaut également saisie des loyers !

2. Procès verbal de description

A l’expiration d’un délai de huit jours à compter de la délivrance du commandement de payer valant saisie immobilière, le Commissaire de Justice pénètre dans les lieux pour dresser le procès verbal de description. Il y décrit avec précision l’immeuble saisi.

 

3. L’assignation à l’audience d’orientation.

Dans les deux mois qui suivent la publication au fichier immobilier du commandement de payer valant saisie, le créancier poursuivant assigne le débiteur saisi à comparaître devant le juge de l’exécution à une audience d’orientation. Le saisi reçoit l’assignation dans un délai compris entre un et trois mois avant la date de l’audience. Dans un délai de 5 jours, à compter de la signification de l’assignation, le créancier poursuivant la dénonce aux créanciers inscrits sur le bien.

 

4. Le dépôt des conditions de la vente

Au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie. A ce moment, le créancier fixe également le montant de la mise à prix.

 

5. L’audience d’orientation.

Lors de cette audience, le juge entend les parties et statue sur les éventuelles contestations. Il oriente ensuite la procédure soit vers une vente amiable, soit vers une vente judiciaire du bien.

A. La vente amiable.

Le débiteur qui souhaite vendre amiablement son bien en fait la demande au juge de l’exécution. Notons que cette demande peut être tout simplement formulée verbalement à l’audience d’orientation. Le juge, s’il autorise la vente amiable, en fixe les conditions particulières. Il détermine notamment le prix en deça duquel le bien ne saurait être vendu.

B. La vente forcée.

La vente forcée prend la forme d’une vente sur adjudication, c’est à dire, d’une vente aux enchères. S’il l’ordonne, le juge fixe la date à laquelle interviendra cette vente. En tout état de cause, la vente forcée doit intervenir dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

 

6. Visite et publicité

La publicité de la vente intervient dans un délai compris entre deux mois et un mois avant la vente.

Le créancier poursuivant rédige un avis de vente. Conformément aux dispositions de l’article R 322-31 du Code des procédures civiles d’exécution, cet avis contient ;

1° Les nom, prénoms et domicile du créancier poursuivant et de son avocat ;
2° La désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;
3° Le montant de la mise à prix ;
4° Les jour, heure et lieu de la vente ;
5° L’indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;
6° L’indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du juge de l’exécution ou au cabinet de l’avocat du poursuivant.

Une fois rédigé il doit être cumulativement :

  • déposé au greffe du juge de l’exécution pour être affiché dans les locaux de la juridiction
  • inséré dans un journal d’annonce légal
  • publié dans  deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale
  • apposé à l’entrée de l’immeuble. Le créancier justifie de cet affichage par un procès verbal de Commissaire de Justice.

 

7. La vente sur adjudication

La personne souhaitant porter enchères le fait nécessairement par l’intermédiaire d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Afin de justifier du sérieux de ses enchères, l’acheteur potentiel remet à l’avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix, sans que le montant de cette garantie puisse être inférieur à 3 000 €.

Les enchères sont pures et simples. Chaque enchère doit couvrir l’enchère qui la précède. Elles s’arrêtent lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.

L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

NB ; A défaut d’enchère et lorsque le montant de la mise à prix a été modifié par le juge, le bien est immédiatement remis en vente sur baisses successives de ce montant, le cas échéant jusqu’au montant de la mise à prix initiale

 

 

8. Le paiement du prix par l’adjudicataire

L’adjudicataire verse le prix sur un compte séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il paye en outre les frais de la vente.

Toutefois, s’il ne paye pas le prix ou n’en consigne pas le montant,  la vente est résolue de plein droit. L’adjudicataire défaillant paye alors de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées.

 

9. La possibilité de surenchère

Dans les dix jours de l’adjudication, toute personne peut surenchérir, c’est à dire, effectuer une enchère supérieur d’au moins un dixième du prix principal de la vente. Le surenchérisseur remet alors à son avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du dixième du prix principal de la vente. Ensuite, l’avocat dépose la surenchère au greffe du juge de l’exécution.

Dans les trois jours suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la dénonce par acte de commissaire de justice ou par notification entre avocats au créancier poursuivant, à l’adjudicataire et au débiteur saisi.

Puis, le juge de l’exécution fixe l’audience de surenchère à une date comprise dans un délai de deux à quatre mois suivant la déclaration de surenchère.

Le jour de l’audience, les enchères reprennent sur la mise à prix modifiée par la surenchère. Si cette surenchère n’est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire. Aucune surenchère ne pourra être reçue sur la seconde adjudication

Attention, la déclaration de surenchère ne peut être rétractée.

 

Quelles sont les particularités de la procédure de saisie immobilière ?

Deux particularités de la la procédure de saisie immobilière sont à mettre en exergue.

  • D’abord, une particularité qui profite à l’adjudicataire. En effet, l’article L 322-13 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi ». Cela signifie que si le saisi refuse de quitter l’immeuble vendu, l’adjudicataire peut immédiatement lui délivrer un commandement de quitter les lieux et engager la procédure d’expulsion. L’adjudicataire gagne ainsi de précieux mois de procédure !
  • Ensuite, une particularité tenant au créancier poursuivant. Ce dernier engage en effet la procédure de saisie immobilière à ses risques et périls. Pourquoi ? Parce que l’article L 322-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à défaut d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire d’office au montant de la mise à prix. C’est une des raisons pour lesquelles la procédure de saisie immobilière ne s’engage que peu sur des créances de faible montant. En effet, en l’absence d’enchère, si le montant de la mise à prix surpasse le montant de la dette, le créancier poursuivant règle la différence au saisi et devient propriétaire de l’immeuble.

 

DELTA HUISSIER se tient à votre disposition pour vous renseigner et mener vos procédures saisie immobilière sur la Cour d’appel d’Amiens, la Cour d’appel de Paris et la Cour d’appel de Versailles. Vous pouvez trouver nos dossiers actuellement en cours sur ce lien.

 

 

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